退地494万㎡、新增1042万㎡，越秀服务上半年一边止损一边扩盘

8月24日，越秀服务发布2026年中期业绩公告。上半年公司实现总收入19.15亿元，同比微降2.4%；归母净利润2.24亿元，同比下降6.6%；整体毛利率21.5%，同比逆势回升0.2个百分点。

截至6月末，越秀服务合约面积达9502万平方米，在管面积7982万平方米，较2025年末分别增长5.6%和8.6%。



来源：越秀服务官方

2026年，物业管理行业面临两大难题：一是收缴率降低，据克而瑞、中指研究院数据，2025年全国物业服务满意度已从75.6分跌至72.8分，物企500强平均收缴率连续4年下滑至71%，同时客户付款周期拉长；二是品牌物业出现了持续的退场潮，进而导致企业面临规模增速收窄、存量项目盈利恶化的困境。

上半年，越秀服务主动退出低效项目494万平方米。公司管理层认为，当前的主动撤场潮是行业回归理性的必经阶段，本质是一种止损机制；针对过往低价抢夺导致质价矛盾突出、业主要求降配提质、收缴率低及运营亏损的项目主动撤场，是合理的经营止损行为。 

在做减法的同时，核心基本盘展现出较强韧性。上半年越秀服务基础物业管理收入达8.4亿元，同比增长17.3%，占总收入比例扩大至44%；若叠加商业运营收入，二者合计占总营收比例提升至59%，业务结构持续向刚需基本盘收敛，有效对冲了增值与商业板块的波动。

上半年公司新增合约面积1042万平方米，同比大增74.8%；新增在管面积1129万平方米，同比翻1.2倍。其中近84%的新增合约面积来自市场化拓展，非住业态占比达到68%，同比提升22个百分点；市场拓展新增合约中，非住业态面积达709万平方米，占比超八成。

“非住已经成为行业发展的基本盘，专业化和综合服务能力是关键。”越秀服务非执行董事兼董事会主席江国雄表示。自去年底成立非住事业部后，公司先后斩获无锡侠客湾国际文旅项目（超百万平方米）、中国联通广东省级总部、广深城际快速铁路、广商中心等标杆项目，并成功突破北京、成都、西安三大核心战略城市。

尽管基本盘稳固，但上半年营收与利润双降仍是本次中报最核心的压力信号，且利润跌幅大于营收跌幅。

收入下滑主要来自两大板块：一是社区增值服务收入同比减少27.2%至4.06亿元，核心原因是去年同期有1.08亿元精装业务结转收入，而去年下半年起已无新增精装合同；二是商业物业管理及运营服务收入同比下降8.5%至3.39亿元，受主动退出低收益外拓项目、新项目集中二季度进场滞后、存量项目出租率小幅下滑共同影响。

盈利结构层面，传统优势的商业板块出现毛利率回落，上半年商业业务毛利率从27.5%降至26.1%。公司管理层坦言，2026年上半年全国商业市场氛围偏弱，招商成本持续上升，是毛利率下滑的主要原因，后续修复高度依赖宏观消费环境复苏。



来源：越秀服务官方

即便业绩短期承压，越秀服务的财务安全垫依然厚实。截至6月末，公司现金及定期存款合计近50亿元，较年初增加6300万元。

对于后续资金投向，公司管理层在业绩会上透露，未来将重点投向非住业态，巩固核心城市优势，保障品质投入，稳定客户满意度与收缴率；此外，数字化投入也将持续加码，建设业态一体化集成指挥中心，推进人机协同远程管控，实现降本增效。同业并购与产业链投资方面将保持相对谨慎，同时积极寻求优质机会。

这半年报看着挺有意思，一边砍掉低效的包袱，一边猛攻非住宅市场。说实话现在物业费难收、满意度下降，主动退掉那些亏钱的项目确实是止损的好办法，不然拖着更难受。非住业务占比提到这么高，算是找到新的增长点了。就是社区增值那块受精装业务没了的拖累比较大，不过这也是去年就预料到的事。希望下半年能稳住吧。